Hace más de quince años que el último tren cruzó el corazón de Burgos, dejando una cicatriz que dividía la ciudad. Aquel diciembre de 2007 marcó el fin de una era y el comienzo de una transformación ambiciosa. Los arquitectos suizos Herzog & De Meuron diseñaron un bulevar donde el peatón sería protagonista. De aquel diseño vanguardista surgiría una colección de torres residenciales concebidas como iconos de un Burgos moderno. Sin embargo, los planes más brillantes pueden encontrar obstáculos en los intereses privados.
Uno de los hitos más significativos debía erigirse en la esquina de Carmen 13, un punto estratégico que cerraría visualmente el bulevar con una torre de trece plantas. Pero la imposibilidad de alcanzar consenso entre los múltiples propietarios de las tres edificaciones existentes convirtió el proyecto en un callejón sin salida durante años. Mientras unos veían la oportunidad de revitalizar una zona degradada, otros parecían aferrados a un estancamiento que perjudicaba al proyecto y a la imagen de la ciudad.
La situación se mantuvo enquistada tanto tiempo que, finalmente, los propietarios mayoritarios encontraron una vía de solución a través de la junta de compensación. Este mecanismo urbanístico permite que quienes poseen la mayor parte de un suelo de desarrollo ejecuten la edificación contemplada en el plan, incluso contra la voluntad de propietarios minoritarios, siempre que se justifique una declaración de utilidad pública.
En este caso, la junta está integrada por Grupo Sotev y Barrio Gimeno Inmobiliaria, que controlan aproximadamente el 70% del solar. Frustrados por años de negociaciones estériles con al menos seis propietarios del edificio de Carmen 13, estos promotores decidieron impulsar el proceso de expropiación como único camino viable. La propuesta de dividir la unidad de actuación en dos parcelas independientes fue rechazada por los propietarios del número 13, cerrando cualquier posibilidad de acuerdo amistoso.
Ante este escenario, el Ayuntamiento de Burgos ha tomado las riendas. La Junta de Gobierno Local aprobó de manera inicial el proyecto de expropiación de los bienes y derechos de los propietarios que han incumplido su obligación de integrarse en la junta de compensación. Este primer paso administrativo requiere aún de una aprobación definitiva que conllevará la declaración expresa de utilidad pública y necesidad de ocupación de los bienes afectados. El consistorio actúa como árbitro y garante del interés general, pero también como ejecutor de la normativa urbanística.
El estado actual del solar resulta evidente para cualquier transeúnte. En la esquina de El Carmen se alza un edificio de cuatro plantas más bajo comercial, ocupado por un establecimiento de hostelería. A su lado, un inmueble en evidente estado de abandono, antigua sede de Juan Gil, yace en espera de un futuro incierto. Completan el panorama los restos de una construcción antigua, reducida a un muro antiestético que desluce la modernidad del entorno. Es precisamente esta degradación visual y funcional lo que ha llevado a los propietarios mayoritarios a argumentar la necesidad de la intervención pública.
El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Burgos contempla desde hace años la edificación de una torre residencial en este punto. El diseño original de Herzog & De Meuron preveía edificios de altura que marcarían el skyline del nuevo bulevar, creando una puerta de entrada moderna a la ciudad. La torre de Carmen 13 es, en este sentido, una pieza clave de un puzzle mayor. Su ausencia deja un vacío físico y afecta a la coherencia urbanística de toda la operación.
El proceso de expropiación, aunque controvertido, está perfectamente regulado en el marco jurídico español. Cuando una unidad de actuación queda paralizada por la negativa de algunos propietarios, la legislación permite que la administración local intervenga para desbloquear la situación. La condición es que exista un interés público claro y que los afectados reciban una indemnización justa. En este caso, el interés público parece evidente: regeneración de una zona degradada, finalización de un proyecto urbanístico emblemático y mejora de la imagen de la ciudad.
Los promotores implicados han defendido públicamente que la expropiación es el único mecanismo posible tras años de infructuosos intentos de diálogo. Según sus declaraciones, los propietarios del edificio de Carmen 13 han bloqueado sistemáticamente cualquier avance, incluso rechazando propuestas que permitirían edificar en las parcelas vacías. Esta postura, argumentan, ha perpetuado un estado de abandono que perjudica a toda la comunidad.
El Ayuntamiento, por su parte, se muestra cauteloso pero firme. La aprobación inicial del proyecto de expropiación es solo el primer paso de un procedimiento que puede prolongarse meses. La declaración de utilidad pública requiere un expediente riguroso donde se justifiquen las razones de la intervención y se garanticen los derechos de los propietarios afectados. Además, existe la posibilidad de que los expropiados recurran la decisión ante los tribunales, lo que podría añadir más retraso a un proyecto que ya lleva demasiados años esperando.
Mientras tanto, el bulevar de Burgos continúa su desarrollo. Las obras avanzan en otros puntos, las torres previstas van tomando forma, y la ciudad poco a poco va cerrando la herida del ferrocarril. Pero la esquina de Carmen 13 permanece como recordatorio de que la transformación urbana no es solo cuestión de buenas intenciones, sino también de capacidad de negociación, voluntad política y aplicación de mecanismos legales cuando el diálogo fracasa.
La torre que finalmente se levante en este solar no será solo un edificio más en el skyline de Burgos. Será el símbolo de una ciudad que ha sabido superar los obstáculos de la propiedad privada dispersa para cumplir con una visión de futuro. Será, también, un caso de estudio sobre cómo las administraciones locales pueden utilizar herramientas como la expropiación para garantizar el interés general. Y, sobre todo, será la materialización de una promesa hecha hace más de quince años, cuando el último tren abandonó la ciudad.
El tiempo dirá si esta decisión marca un punto de inflexión en la gestión urbanística de Burgos o si se convierte en un precedente judicialmente contestado. Lo que es indudable es que, después de dieciséis años de espera, algo está finalmente moviéndose en Carmen 13. Y el bulevar, esa gran apuesta por una ciudad más humana, está a un paso más de completarse tal y como sus visionarios diseñadores lo imaginaron.