El Banco de España ha comenzado a explorar la posibilidad de establecer límites en la concesión de hipotecas para hogares con menor capacidad de pago, como una medida preventiva ante posibles crisis económicas futuras. Aunque por ahora no hay intención inmediata de aplicar estas restricciones, el organismo está desarrollando un marco analítico que le permita tomar decisiones informadas si la situación lo requiere.
Según Daniel Pérez Cid, director general de Estabilidad Financiera, Regulación y Resolución, el objetivo no es frenar el acceso a la vivienda, sino proteger la estabilidad del sistema financiero. "No estamos en un momento en el que estemos valorando la activación de estas medidas. Queremos dotarnos de un marco analítico para poder valorar su activación", afirmó durante la presentación del Informe de Estabilidad Financiera del segundo semestre.
Estas medidas, conocidas como BBM (Borrower-Based Measures), podrían afectar especialmente a familias con ingresos reducidos, jóvenes o personas con altos niveles de endeudamiento. Entre las posibles restricciones se encuentran límites en el porcentaje del valor de la vivienda que se puede financiar —actualmente en torno al 80%—, o en la relación entre la cuota mensual de la hipoteca y los ingresos del hogar. También se baraja la posibilidad de reducir los plazos máximos de amortización, que en España suelen rondar los 35 años.
España es uno de los pocos países de la UE —junto con Italia y Alemania— que aún no ha implementado este tipo de controles. Otros como Lituania, Luxemburgo o Portugal ya exigen a los bancos mantener un colchón de capital adicional para cubrir riesgos sistémicos derivados de la exposición hipotecaria.
A pesar del auge del mercado inmobiliario y los precios récord en ciudades como Madrid o Barcelona, el Banco de España asegura que las entidades financieras siguen siendo prudentes en la concesión de créditos. "La expansión del crédito se está haciendo de manera sana y prudente", destacó Pérez Cid. No obstante, reconoce que el contexto actual —con tipos de interés bajos y alta competencia entre bancos— podría favorecer una relajación futura de los criterios de riesgo.
Las implicaciones sociales de estas medidas podrían ser significativas. Si se aplican, muchos hogares vulnerables podrían verse obligados a optar por el alquiler, un mercado que ya enfrenta presiones al alza en precios. Esto podría agravar la brecha entre quienes pueden acceder a la propiedad y quienes no, especialmente entre los más jóvenes y las familias con ingresos limitados.
El organismo subraya que cualquier medida futura sería evaluada con cuidado, y que no hay fecha ni obligación europea para su implementación. La decisión final dependerá de la evolución del mercado, la salud del sistema financiero y el análisis de riesgos. Por ahora, el enfoque es preventivo: preparar el terreno para actuar si fuera necesario, sin generar alarma ni alterar el funcionamiento actual del sector.
En resumen, aunque no hay cambios inminentes, el Banco de España está sentando las bases para una posible intervención que podría redefinir el acceso a la vivienda en España. La clave estará en encontrar el equilibrio entre la protección del sistema financiero y la accesibilidad a la vivienda para todos los ciudadanos.