El Tribunal Supremo ha puesto fin a una de las incertidumbres más frecuentes entre propietarios y agentes inmobiliarios con su reciente sentencia del 31 de octubre de 2025. La decisión establece con claridad que la Administración catastral dispone de 18 meses para investigar obras no declaradas, desestimando el tradicional plazo de seis meses que muchos contribuyentes invocaban para impugnar regularizaciones.
Durante años, la falta de unanimidad sobre qué régimen jurídico aplicar a las inspecciones catastrales generó numerosos recursos. Los propietarios argumentaban que, al superarse el plazo de seis meses, las actuaciones habían caducado. Sin embargo, el alto tribunal ha dejado claro que estas actuaciones tienen naturaleza tributaria y, por tanto, se rigen por la Ley General Tributaria (LGT), que contempla un plazo de 18 meses para su tramitación.
La sentencia determina que las inspecciones catastrales individuales, que afectan directamente a ciudadanos y empresas, no están sujetas al régimen especial de regularización catastral, que sí contempla el plazo de seis meses. Este último se activa mediante resolución de la Dirección General del Catastro publicada en el BOE y constituye un mecanismo general de actualización masiva. En cambio, las actuaciones por obras ocultas siguen la normativa tributaria general.
El artículo 19 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario establece que las inspecciones tienen como finalidad comprobar e investigar los hechos y circunstancias que inciden en los bienes inmuebles a efectos catastrales. Esto incluye la detección de ampliaciones, piscinas, porches o cualquier modificación que altere la superficie construida o el valor del inmueble, permitiendo a la Administración actualizar tanto la descripción como la valoración catastral.
La repercusión de esta decisión es considerable, ya que cualquier variación en la descripción catastral impacta directamente en el IBI, la plusvalía y otros tributos patrimoniales. Un inmueble con una piscina no declarada o una ampliación de 30 metros cuadrados puede ver multiplicada su carga fiscal durante años, con intereses de demora incluidos. Por este motivo, muchos contribuyentes intentaban anular las regularizaciones alegando la presunta caducidad del procedimiento.
El Tribunal Supremo cierra definitivamente esta vía de impugnación. La Sala de lo Contencioso-Administrativo descarta aplicar el plazo de seis meses de la disposición adicional tercera del TRLCI a las inspecciones individuales, al considerar que ese límite es exclusivo para el procedimiento de regularización catastral masiva. Las actuaciones singulares se rigen supletoriamente por la LGT.
El artículo 150 de la LGT establece un plazo general de 18 meses para la instrucción de los procedimientos de inspección tributaria. Además, el apartado 150.6 especifica expresamente que el incumplimiento de este plazo no determina la caducidad del procedimiento, que continuará hasta su terminación lógica. Esto significa que, incluso si la resolución se emite pasados los 18 meses, la regularización mantiene su validez.
No obstante, el incumplimiento del plazo no está exento de consecuencias. Puede afectar a determinados efectos procesales, como la interrupción de la prescripción o el cómputo de intereses de demora. Es decir, si la Administración no cumple con el plazo, el contribuyente podría verse beneficiado en aspectos concretos, pero no lograría la anulación de la regularización ni de la nueva valoración catastral.
Para los propietarios, esta sentencia supone un cambio de paradigma. La estrategia de esperar a que pasen seis meses para alegar caducidad ya no es viable. La Administración cuenta con un margen temporal mucho más amplio para detectir infracciones y actuar en consecuencia, lo que reduce significativamente las posibilidades de éxito en los recursos judiciales basados en cuestiones de forma.
La decisión del Supremo refuerza la capacidad inspectora del Catastro y alinea su régimen procesal con el de otros procedimientos tributarios. Esto implica una mayor seguridad jurídica para la Administración, pero también exige a los ciudadanos una mayor diligencia en la declaración de las obras realizadas en sus propiedades.
En la práctica, los propietarios deben asumir que cualquier modificación no declarada puede ser detectada y regularizada con efectos retroactivos. La única vía para evitar sanciones e intereses es declarar voluntariamente las obras ante el Catastro en el plazo establecido para ello, generalmente dentro del mes siguiente a su finalización.
La sentencia también afecta a profesionales del sector inmobiliario y construcción, que deben informar a sus clientes sobre las obligaciones catastrales derivadas de sus obras. La falta de declaración no solo puede generar costes fiscales imprevistos, sino también complicaciones en operaciones de compraventa o herencia.
En definitiva, el Tribunal Supremo ha consolidado un criterio que fortalece la posición de la Administración tributaria y reduce las posibilidades de los contribuyentes de eludir responsabilidades por obras no declaradas. El plazo de 18 meses se convierte en el nuevo estándar, y la caducidad ya no es una herramienta de defensa efectiva en este ámbito.